大規模なリフォーム、リノベーションをされる時に住宅ローンを使う方が多いかと思います。また、住宅ローンは有担保型が一般的です。
今回ご紹介するのは、その有担保型の住宅ローンにおける手続きでも必要になる、土地、建物の所有権に関係する登記手続きについて、事前にチェックしておきたいポイントをご紹介させて頂きます。
もくじ
ローンを検討する前に確認しておきたい「建物の所有者について」
新築での住宅ローンの場合は、土地を購入されてから建物を建築される方がほとんどかとおもいます。
通常、購入した時点で土地の所有者は登記手続きを行い、自分の名義にします。
建物についても、建築が終わりましたら建物の登記手続きを行い、建築主の名義にされるのが一般的な流れになります。
リフォームの場合は、既にある建物を工事するため、着手時点で既に誰かしらの所有の建物であるケースがほとんどです。（稀に、建物が未登記というケースもあります。）
例えば、父親所有の建物だったり、土地だったりなどがあげられます。
住宅ローンを組む場合は、最低でも工事を行う建物の所有権を取得する必要があります。
※ご参考までに、例外として無担保型の住宅ローンがあります。無担保型の住宅ローンは借入主に所有権の有無を求めない条件がほとんどです。しかし、借入の金額上限が低いという点とローン金利が高い点、返済年数が短いなどのデメリットがありますので、ほとんどの方は高額リフォームになればなるほど、担保を有する通常の住宅ローンを組む方が多いのではないでしょうか。
建物所有者確認時のチェックポイント！！！
ここで、まず注意するポイントがあります。下記の4点を確認してみてください。
- リフォームしたい建物の現在の所有者は誰になっているのか。
- その建物の所有者は健在なのか。
- その所有者から所有権の移転が可能であるか。（所有者の意思確認）
- 現在の建物の面積と登記されている面積が同じかどうか
実は調べてみたら思っていた所有者と違うケースがあります。
例えば、自分の父親の所有かと思っていたら、実は祖父の所有であったなど。
また、その所有者がすでに亡くなっている場合もあります。他にも上記したように建物自体が登記されていないケースなどもあります。さらに、建物の登記はされており所有者もわかっている状況だが、現在の建物の面積と登記されている面積が全然違っているケースもあります。
この場合で多いのは建築当初登記したが、何年後かに増築を行ったので、面積に違いが出てしまっていることです。おそらく、増築時に面積変更の登記をしなかったことが原因です。
皆さんは建物や土地の固定資産税の課税明細をご存知でしょうか。これは毎年4月～5月頃に、市町村の方から所有している土地や建物の評価額や固定資産税額が記載された書類が届きます。各市町村の固定資産税課が調べて記載した内容です。
しかし、この明細には記載されている不動産が、実は登記されていない不動産だったというケースは、よくあります。役所としては、評価建物の漏れをなくすためしっかり調査をされますが、登記済み、未登記については求めないため、このようなことが実際には起こっているのです。
なので、固定資産税の課税明細に記載されているし、税金も納めているから大丈夫という認識から、登記されていないという事実を認識されていないケースもありますので、注意しましょう。
金融機関は、固定資産税の課税明細に記載されている面積を参考にしながら、実際登記されている建物、土地面積の把握を行ったりすることもあるため、融資条件の中に建物面積を現況と登記の整合性がとれるようにする必要が出てくる場合も多いので、この点も確認すると良いと思います。
これは余談ですが、2021年に参議院本会議で可決された「相続登記の義務化に関する法律」が2024年から施行される予定です。
この法案には、相続登記の義務化や、土地の所有権放棄の制度化などが予定されているようなので、未登記な建物というものは少しずつ減っていくかと思います。
何代もさかのぼって相続登記を行うのは非常に大変なので、所有不動産、所有権については、きちんと確認しておきたいところです。
まとめ
建物、土地が登記されているか、所有者は誰なのか、建物の面積はあっているかなどを確認することで、この後にどのような手続きをしないといけないかが、見えてきます。住宅ローンを組むために必要な手続きとして出てきますので、これから大規模リフォーム・リノベーション工事を行う方は、一度確認してみると良いと思います。
リフォーム専門店の営業であれば、このあたりは把握しているのが一般的なので、面談時に聞いてみてください。弊社の営業担当も、もちろん熟知しておりますし司法書士、土地家屋調査士のご紹介もさせて頂いておりますので、お気軽にご相談頂けたらと思います。
※所有者の確認は、法務局で登記簿謄本（全項事項証明書）を取得することで、簡単に確認することが出来ますので、最寄の法務局に行って窓口でご相談頂けると良いです。（但し、謄本の取得は有料ですのでご注意下さい。）
