2025年4月から建築確認手続き対象の拡大・省エネ基準適合義務化！リフォームはどう変わる？

2025年4月から、木造戸建て住宅の大規模なリフォームが建築確認手続きの対象となることに加え、省エネ基準適合義務化も実施されます。この記事では法改正の内容や、リフォーム計画の進め方や手続きにどのような影響が出るのかをまとめていますので、今後のリフォーム計画の参考にしてみてください。

1. 建築確認手続きの対象拡大

これまで、新築や増築が主に対象だった建築確認手続きが、2025年4月からは『大規模なリフォーム』にも適用されるようになります。

大規模なリフォームとは

建築基準法における「大規模の修繕・模様替え」に該当するもので、主要構造部（壁・柱・床・梁・屋根・階段）のいずれかについて、過半の改修を行う工事を指します。

※構造上重要でない間仕切壁・間柱、付け柱・小梁、ひさし・揚げ床、最下階の床、回り舞台の床・局部的な小階段、屋外階段は除く

※過半の判断は主要構造部ごとに行います。（壁：総面積に占める割合、柱：総本数に占める割合、梁：総本数に占める割合、床：総水平投影面積に占める割合、屋根：総水平投影面積に占める割合、階段：その階ごとの総数に占める割合）

～建築確認手続きが必要なリフォームの例～

✅ 階段の全面改修（段数の過半を改修）
✅ 屋根の全面葺き替え（垂木まで含む場合）
✅ 壁の主要部分（下地含む）を過半改修
✅ 床の根太までの改修（過半）

～建築確認が不要なリフォームの例～

🚫 キッチンや浴室、トイレなどの水回りリフォーム
🚫 バリアフリー化（手すり・スロープ設置）
🚫 屋根や外壁の仕上げ材のみの改修
🚫 床の仕上げ材を張り替えるだけのリフォーム
🚫 間仕切壁のみの改修（構造に影響しないもの）
🚫 既存の仕上げ材の上に新しい仕上げ材を被せるような改修
👆ただし、建築確認が不要な場合でも、リフォーム後の建築物は建築基準法の規定に適合している必要があります。

2.建築確認の対象となる建築物の規模

📌都市計画区域、準都市計画区域、準景観地区等外

構造によらず(木造でもそれ以外でも)、階数２以上または延べ面積200㎡超の建築物は建築確認の対象に

📌都市計画区域、準都市計画区域、準景観地区等内

構造によらず、階数２以上または延べ面積200㎡超の建築物は、構造関係規定等の審査が必要に（省エネ基準の審査対象も同一の規模）

平屋かつ200㎡以下の建築物は、構造によらず、審査対象であるが一部審査省略あり

👆今まで「4号特例」により構造審査が省略されていた建築物も、特例の廃止に伴い、構造審査が必要となる対象範囲が拡大しました。

画像引用：国土交通省（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/r4kaisei_kijunhou0001.html）

3. 延べ面積100㎡超で建築士による設計・監理が必要

延べ面積100㎡を超える建物で大規模リフォームを行う場合、建築士による設計・工事監理が必要になります。(建築士法第3条の2及び３の規定により、都道府県が別途延べ面積等を定めている場合があります)

これによって、建築確認申請の前に、建築士による設計が必要になるため、着工までの準備期間が長くなるケースも予想されます。場合によってはリフォーム費用にも影響がでるかもしれません。一方で、専門家の関与により建物の安全性や品質が向上するメリットもあります。今後は、リフォーム計画は早めに準備し、信頼できる建築士や業者と相談しながら進めるのが重要にります。

4. 建築確認申請が必要なリフォームを行う場合の大まかな流れ

1️⃣ 事前準備

建築士による設計（延べ面積100㎡超の場合、設計・工事監理が必要）
現行法適合の確認

2️⃣ 建築確認申請

図面などの必要書類を作成し、役所または確認審査機関に提出
確認確認後、確認済証が交付されれば工事着工

3️⃣ 工事中の監理、工事後の検査

建築士が設計どおり施工されているか監理
必要に応じて中間検査を受ける
工事完了後、完了検査を受けて検査済証の交付を受ける

👆確認申請をしてから確認済証が交付されるまで、審査により一定の期間を要します。そのため、工期への影響を考えて余裕をもたせた計画が重要です。また、確認申請する地域や建物の大きさ等によって設定された申請手続き費用がかかるので、確認しておきましょう。

4. 省エネ基準適合義務化

2025年4月以降、新築・増改築を行うすべての住宅・建築物に省エネ基準適合が義務付けられます。ただし、修繕・模様替えは対象外となるため、省エネ基準を満たす必要はありません。

以下の建築物については適用除外となります。

① 10㎡以下の新築・増改築

② 居室を有しないこと又は高い開放性を有することにより空気調和設備を設ける必要がないもの

③ 歴史的建造物、文化財等

④ 応急仮設建築物、仮設建築物、仮設興行場等

👆増改築する場合は、増改築を行った部分のみ省エネ基準を満たせばOK。既存部分は適用外です

＜増改築の場合の省エネ基準適合に係る評価方法＞

✅外皮性能（住宅のみ）・・・仕様基準(誘導仕様基準) ※ 既存部分との境界となる壁や床等は基準適合の対象外

✅一次エネルギー消費性能 ・・・仕様基準(誘導仕様基準)　または標準計算（増改築に対応したWebプログラムは公開済み）

POINT

外皮性能とは：建物の外皮（壁・屋根・床・窓など）からの熱の出入りを示すもので、建物の断熱性能や日射遮蔽性能に関する基準のことです。日本では、建築物省エネ法（建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律）に基づいて定められています。地域ごとに基準値が異なります。（寒冷地では厳しい基準が設定されるなど）

一次エネルギー消費性能とは：建物で使用するエネルギーの効率性を評価する基準のことです。具体的には、照明、空調、換気、給湯などの設備で消費されるエネルギーを熱量に換算した値のことを指します。

仕様基準とは:住宅の断熱性能や設備機器の一次エネルギー消費量などを評価する指標として、建築物省エネ法に定められたものです。建築物が省エネ基準に適合しているかどうかを省エネ計算無しで簡易に確認する方法として活用されています。また、仕様基準を活用することでエネルギー消費性能適合判定の過程を省略する事ができ、手続き自体も簡易化できます。

誘導仕様基準とは：誘導仕様基準は、現行の仕様基準よりも高い省エネ性能を求める基準です。2030年4月には、省エネ基準がZEH水準へと引き上げられ、誘導仕様基準が省エネ基準として扱われる予定です。

👆省エネ適合判定は、基本的にエネルギー消費性能適合判定(省エネ適判)を受けることにより確認します。ただし、(外皮性能・一次エネルギー消費性能の両方)を仕様基準を活用して評価した場合や、確認済証の交付前に設計住宅性能評価を受ける場合等は、省エネ適判が不要となり通常の建築確認手続きの中で省エネ基準適合を確認します。

2025年4月以降に着工する工事が対象となります

建築確認・検査の対象となる建築物の規模の見直しは、施行日（2025年4月1日）以後に工事に着手するものに適用されます。

画像引用：国土交通省　改正建築基準法の施行日前後における規定の適用に関する留意事項

施行日前に確認済証が交付され、施行日以降に着工する場合は、完了検査や計画変更の確認申請時に省エネ適合判定の通知書を提出する必要があります。なお、着工後の計画変更や検査において構造関係規定等への適合性の確認が必要となるため、確認申請の段階から建築主事及び指定確認検査機関とあらかじめ相談することが大切です。

まとめ

2025年4月以降、大規模リフォームは建築確認手続の対象となります。対象となるのは、主要構造部の一種以上を過半改修する工事で、着工前に確認申請が必須となります。例えば、屋根や階段の全面改修必要ですが、水回りのリフォームや仕上げ材のみの交換は不要です。

また、延べ面積100㎡超の建築物では、建築士による設計・工事監理が義務化され、工期やコストに影響が出る場合があります。さらに、増改築を伴う場合は省エネ基準適合が義務化され、増改築部分の断熱性能やエネルギー消費性能が求められます。

今回の法改正により、これからは『計画的なリフォーム』がますます重要になります！

直近で住まいを見直したいと考えている方や、増改築・フルリフォームの希望時期がある方は、早めに専門家に相談し、余裕をもったスケジュールを立てることが大切です。新基準にしっかり対応しながら、安全で快適な住まいをつくりましょう♪ 😊🏠

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